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    物业管理第三方调研的内容包括哪些?
    来源:www.ynmhzx.com 发布时间:2022年01月06日

    在物业管理服务过程中,由于人力成本、各种运行费用的增加,致使物业服务企业不得不寻求涨价维系运营需要。另一方面,某些业主对物业服务水准持质疑态度,不断提出降价。

    随着物业管理市场的不断发展,物业管理相关主体在参与物业管理活动过程中存在很多分歧,容易引发纠纷,如业主和物业服务人对收费标准意见不一致、对物业服务标准及服务质量的理解分歧等。

    长此以往,双方处于僵持、博弈之中,如何化解双方矛盾焦点?

    至此,北京市住建委发布《关于规范物业服务评估活动的通知》,明确业主、业主大会、建设单位、物业服务人等均可委托专 业机构,对物业服务标准和费用、物业承接查验、物业服务质量等进行客观准 确的评估。

    第三方评估物业服务,是指物业服务第三方专 业评估机构接受业主自治组织、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托,依照法律法规的规定和合同约定,对物业服务质量、物业承接查验、物业管理机构更迭查验等提供专 业评估服务的活动。

    第三方物业服务评估机构的成立,应从第三方的角度,充分利用自身的专 业、公正的优势为争议方提供客观、独立、公正的评判意见。

    如《南京市物业服务第三方评估管理暂行办法》第五条  在本市从事物业服务第三方评估活动的机构应当 具备下列条件: 

    (1)具有独立法人资格,专 业从事物业服务评估业务; 

    (2)注册资本 100 万元以上; 

    (3)有固定的办公场所和开展物业服务评估业务所需设施、设备和办公条件; 

    (4)相关专 业的专职管理和技术人员不少于 5 人;

    (5)法律、法规规定的其他条件。


    1、评估内容

    2020年5月1日《北京市物业管理条例》实施,就物业服务人收费标准、物业服务企业参与社区治理情况和共用部分管理状况进行评估做出初步规范。

    《通知》在此基础上,就物业服务人参与社区治理情况、共用部分管理状况、物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案、其他需要评估的事项等六个方面开展专 业评估。

    2、参与社区治理情况的评估

    (1)区住房城乡建设或房屋主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会可以根据物业服务标准和社区治理要求,委托专 业评估机构和相关专 业人员对物业服务人进行评估。

    (2)专 业评估机构和相关专 业人员应当根据物业服务人参与社区治理的要求以及政府采购服务合同的约定,依法依规对物业服务人进行评估。

    3、物业服务标准和费用测算的评估

    物业管理相关主体可单独或共同委托专 业评估机构和相关专 业人员对物业服务标准和费用进行评估。

    物业服务合同的签订过程中,业主与物业服务人对收费标准未能达成一致意见的,双方可以共同委托专 业评估机构和相关专 业人员对物业服务标准和物业服务费用测算进行评估。

    4、物业服务质量和共用部分管理的评估

    (1)物业管理相关主体在物业管理活动过程中,可以委托专 业评估机构和相关专 业人员按照有关法律法规、行业规范的规定以及物业服务合同的约定,对物业服务质量进行评估,同时可在约定期间内对物业服务质量进行跟踪评估。

    (2)专 业评估机构和相关专 业人员在对共用部分管理状况进行评估时,对物业管理区域道路、绿地、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,大堂、通道、楼梯等公共通行部分,物业项目共用的变配电、安防、消防、给排水、电梯等设备部分,公共照明、景观等附属设施、设备部分以及避难层、架空层、设备层或者设备间等共用部分管理状况进行评估。

    5、物业承接查验的评估

    (1)建设单位与物业服务人应当在区住房城乡建设或房屋主管部门的指导、监督下,共同确认物业管理区域,对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验,签订物业承接查验协议,确认现场查验结果,形成查验记录,并向业主公开查验的结果。鼓励专 业评估机构和相关专 业人员参与承接查验活动,提供专 业指引,开展评估。

    (2)专 业评估机构和相关专 业人员应当按照相关规定,对物业承接查验进行评估。专 业评估机构和相关专 业人员对物业承接查验进行评估的,应当包含签订物业承接查验委托合同、查验记录、现场查验结果。发现存在问题的,还应当明确整改情况并准 确记录在承接查验评估报告中。

    6、专项维修资金使用方案的评估

    物业管理相关主体可以委托专 业评估机构和相关专 业人员根据住宅专项维修资金的相关规定,对住宅专项维修资金的可行性等方案内容进行评估。

    7、其他需要评估的事项

    物业管理相关主体可以委托专 业评估机构和相关专 业人员对物业管理其他需要评估的事项进行评估。

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